国外教授对柬埔寨地产研究

   20世纪90年代以来，房地产成为柬埔寨经济增长战略的一个关键要素。首都金边欢迎国内外大量房地产投资。

        当地利益相关者的强化和大多数亚洲外国投资的到来使得房地产市场迅速发展。在金边城市周边住宅项目增加以及卫星城市建设之后，金边公寓的建设是首都住宅市场的最新发展之一。

        这个趋势在2010年得以实现，当时外国人被授权从一楼买楼。对于当地的房地产专家来说，金边公寓的快速普及被认为是土地价格昂贵（高层建筑不需要大量土地）、同质化住房产品（别墅，联排别墅，等等），以及顾客口味的演变的结果。

        事实上，对于规模较小的投机者而言，东南亚较大的大都市太贵了，因此二线城市在为越来越多的中等亚洲投资者构建跨国房地产投资流量方面发挥越来越大的作用。

        一般来说，公寓被认为是柬埔寨首都现代化的标志，金边沿着曼谷或新加坡等标志性地区性大都市的足迹发展。

        然而，仔细看看为什么这么多的公寓正在建设中，显示金边正在成为新的跨国资金流的一部分：来自亚洲最富裕国家的中上层社会经济集团的投资。

*图为位于金边使馆区BKK的Golden One

        在金边，公寓在城市各处都有发展，但集中在市中心南部的几个中心地区（主要是在BKK地区）。

        目前正在开发三种主要类型的公寓：1）具有基本服务和有限费用的塔楼; 2）服务更好，注重设计的中档公寓; 3）最富有的专属项目。

        公寓投资包括本地和外国开发商之间的合资企业，柬埔寨不同开发商之间的联合投资以及当地开发商的单项投资。后一类包括各种类型的商人，从建筑经验有限的富有企业家到受到国外建筑师培训的年轻专业人员。

        国际买家来自不同的国家，有不同的社会经济状况。对于他们中的大多数人来说，在金边购买公寓是希望快速获得经济回报的投资。

        事实上，许多外国开发商承诺高租金收益率（每年获得的初始投资的百分比），一般在每年6％到8％之间。为了吸引更多的投资者，一些公司甚至保证购买房产后的头两年或三年的具体租金收益率。

        在这种情况下，跨国房地产中介机构（即经纪人，投资顾问，银行家等）在发展区域投资流动方面发挥关键作用。

        世纪21号（世界上最大的国际房地产经纪商之一）位于蚌埠的一个办公室正在通过当地21世纪的特许经营积极推动以台湾和新加坡为主的海外公寓。经纪人和个人中介有时会为客户安排“全包式投资旅行”。这是一种参观不同项目的方式，以及了解有助于了解投资价值（城市景观，项目所在地，旅游经济，基础设施状况等）的城市环境概念 。

        开发商也注意到最近日本投资者增加。有时一个日本人可以购买高达百分之四十的建筑单位 - 在柬埔寨的法律规定，单一买方不能获得超过百分之七十的单元公寓单位。根据柬埔寨房地产经纪人的说法，日本家庭（尤其是退休人士）在日本的房地产抵押贷款也是常见的，以购买金边的一个或几个公寓单位。在这种情况下，购房者预计会以租金收回抵押贷款，或者通过快速转售单位来赚取利润。

我们看到了金边的“膨胀”过程如何既是柬埔寨房地产市场国际化的一个原因，也是一个影响。事实上，对于规模较小的投机者而言，东南亚较大的大都市太贵了，因此二线城市在为越来越多的中等亚洲投资者构建跨国房地产投资流量方面发挥越来越大的作用。

        对于房地产专业人士来说，这些现金流量正在创造新的可能性，从潜在的风险市场投资中获取利润，并从不太可能投资自己国内市场的小投机商那里获得资金。最终，“膨胀”正在加速市区高档化进程，为了开发商，小炒家和众多中介者的利益，排除了最脆弱的家庭，他们一直在寻求新的租地战略。  来自：柬埔寨房产投资咨询