少年不努力老大不伤悲版| 金边楼盘粗暴速成解析

         今天，我准备授人以渔。

由于我这个地方是公共场所，所以在这里表扬一部分人、又批评一部分人，是很不合适的。于是，我夙兴夜寐地一向以不痛不痒、站着说话不腰疼的姿态点评了金边诸多的人与事以及楼盘，争取做到谁也不得罪，丝毫未敢懈怠，尔来已两年矣。

即不能授人以鱼，我想，还是授人以渔比较妙。

不论是投资人、银行、刚入门的开发商，还是放高利贷的，都最为关心的一个问题是：哪个楼盘是好楼盘？我每天要被人问好几遍。下面，我就来分享一点鄙人非常不成熟的方法论。

当然啦，这点雕虫小技，在高水平的前辈看来是不值一提的，然而，我上次遇到高水平的前辈，还是红色高棉被赶出金边那年。所以，终究还应该拿来说一说的。

整个金边范围内，以出售而不以出租为目的的楼盘，都可以在下图中找到自己的位置：

它们被分为四类。

我认为，金边的每一个楼盘都有商品与产品两种属性。

商品属性，是指它好不好卖，卖得有多快，是短期内见分晓的。好商品具体表现为：效果图画得极好，PPT讲得群情激奋；支付方式让只要想买的人就一定买得起；物业经营花样百出，让远方的投资人买完楼无后顾之忧；然而，却也有以MBI、庞氏局方式制造商品的，只要卖得掉，也算好商品，令我口不服心里却很服。还是前辈的套路多。

产品属性，是指楼盘本身是否是一件好的作品，是否符合美学、舒适、融入环境等本地需求，是长期才能见分晓的。这个就简单得多了，只有三个要素：地段；建筑设计；施工完成度。其中施工完成度是指在施工建设的两三年时间中，开发商不打折扣、不忘初心，一砖一瓦按原计划执行到位，今天的金边，由于没有监管，全靠自觉，所以这一要素最有挑战，目前金边能做得到较高完成程度的只有极个别国际大开发商与一些具备匠心的产品狂魔型小开发商。

而这两种属性体现在同一个楼盘上，往往是并不统一的，我们一一分析一遍。

如上文图，

第一象限，好商品好产品：它看着给人以美感，营销策略高超，极易支付，后续管理方案符合逻辑，地段极好，设计新颖人性化，执行不打折扣。啧啧啧，这样的楼盘，百里挑一。

第二象限，好商品坏产品：它PPT绚丽得人一脸血，也易支付，刷刷刷就让人买了，然而地段好不好且不论，建筑概念纯粹为销售服务，产品设计以容易卖出去为目的，施工完成度更不可控。这类楼盘的最大特点是：取悦于当前消费者的暂时偏好，三五年后哪怕它洪水滔天。

第三象限，坏商品坏产品：中国五线城市三流开发商抱着赚一波赶紧走的心态来金边最爱干的事情，还用我多说？

第四象限，坏商品好产品：这是产品狂魔型小开发商最容易犯的错误。地段也好，建筑设计领先市场五年，为往圣继绝学、为万世开太平，为消费者把儿子孙子辈的事情都考虑好了。自认为酒香不怕巷子深，不屑于与外面的妖艳货色拼销售，也懒得鼓捣那么许多花样。却往往英雄气短，头两年抗不住现金断流，但如果挣扎着一旦抗过去，它就一定会三年后异军突起，令众人刮目相看。

那么，各位的诉求都是什么呢？我们再看看图：

如果你是开发商，你一定要保证自己在一、二象限；

如果你是买房散户，你要在一、四象限，如果打算持有三年以上，第四象限里的机会甚至要大于第一象限；

如果你是银行，你只能从第一象限选楼盘，钱借给其它三个任何象限，你都晚上睡不着。不信你去问问金边那几家坏账率5%以上的银行。

来自：柬埔寨高尔夫与地产观察