这是柬埔寨最坏的时代，也是最好的时代！

       首先，感谢有这个机会撰写专栏，分享柬埔寨房地产投资相关技巧、风险及注意要点。天下投资都一样，先求不败，再求胜，享受甜美果实自然是水到渠成。

泰国有金枕头，马来西亚有猫山王，柬埔寨有贡布榴莲。5-6月份是柬埔寨的榴莲季节，贡布榴莲肉多仔小、风味十足、色泽鲜美，我以前从不吃榴莲，在柬埔寨也开始大啖贡布榴莲的美味。榴莲店家，生意可真是一家比一家好，生意太好的，还不太理睬客人呢！街边小贩，朴实农夫从产地运来，价格实惠且服务态度好，也是好选择。

金边这两年开始加装红绿灯，很多区域原先破破烂烂，经过修整，道路变的又平又宽。原来车辆稀少的荒芜区域，现在车水马龙。未来项目停车位的数量，将决定一个建案转手成功的关键，建议有志于投资柬埔寨房地产的读者，此点一定要特别注意，魔鬼藏在细节里。

堆谷区 (Toul Kork) 是一个新兴区域，越来越多新店家、服饰店进驻，带动商机与人潮，且AEON超市、MAKRO商场也在堆谷区设立，各国国际学校进驻。上周在堆谷区一家面店用餐，旁边都是柬埔寨家庭带着小孩，中文、英文、柬文交错的流利交谈，外面停着劳斯劳斯或是Lexus。难以想象几年前，这还是黄土飞扬，飞车党频传的治安死角区域。堆谷区有几家著名的连锁咖啡店，常常可以看到明星艺人与政治人物出没。柬埔寨民族有一个好处，即使看到名人，也不会上前索要签名与拍照，大家就是平等的客人，互不打扰，各自享受悠闲时光，柬埔寨民族尊重彼此的文化，彰显无疑。

外国人在柬埔寨当地做生意、从事商业活动，一定要顺着柬埔寨文化，符合当地方式，重用柬埔寨本地的有为青年，方可有一番作为。外国人来到柬埔寨，很自然不断与母国做比较，正面就是文化冲击，可以找出利基点，负面就是水土不服，最后被市场淘汰、煞羽而归。

某些建案接待中心，送白米吸引客户上门参观，这在先进国家高端建案简直不可想象。如果订购房屋，当场加码赠送小型家电，直接摆出来给大家看，这都符合柬埔寨当地务实且眼见为凭的习性。甚至一些建案销售中心，直接用货柜屋在人潮众多地方建立接待处，也是很接地气的做法。当地人买单，才有市场。什么是当地的主流？不是你外国人高上大说了算，而是当地市场说了算。

近年来，越来越多国内游客来访，尤其是金边、西港城市，大型开发商进行猎地、屯地。当很多人还在观望的时候，真正有钱人，一发不响，默默进行积累，眼光好、口袋深，就为了爆发时刻。富者恒富，社会贫富差距也会越来越悬殊，明日的财富，取决于今日的选择。

大家都喜欢听好听的，保守的数字没人听，夸张灌水的数字大家追捧。投资房地产，并不是今天买进，明天就要求获利。天底下没有白吃的午餐，除了自己要做好功课，重点是要有长远眼光。许多建商拿了大把银子购买物业，真金白银押宝柬埔寨未来，都是有着十年、二十年的长期打算。

一些投资客，跟我分享他们买了相当便宜的建案，不断嘲笑与批评市中心的顶级建案。今年开始这些投资客的物业陆续交屋，才发现地段不好难以出租或是难以转卖，开始东怪西怪，甚至诉诸媒体，骂衰东南亚，千错万错都是别人的错。一分钱一分货，好货不便宜，便宜没好货。聪明的投资者领先知道未来发展趋势，坚持自己投资信念，成为真正赢家。美国总统Donald Trump，也是鼎鼎有名的房地产大亨，坚信Location Location Location，成为富甲一方。

房地产讲求的是时机财，1980年代是日本的黄金年代，1990年轮到台湾、香港，2000年代换成国内，2010年迎来东南亚。目前国内的「五限」调控，限购、限贷、限售、限价、限商，直接表明了国内的房地产价格需要修正以利稳定市场，但是东南亚离这个地步还至少有10-20年的光景，不趁这个时候好好投资，更待何时？

很出名的「白色大楼」，在金边市经历50载，当年是柬埔寨傲人象征，如今却沦为烂尾楼，不仅经过战乱沦为废墟，也成为毒贩与性工作者聚集的地点。今年，政府已与居民达成共识，与日本开发商合作，准备重建成为复合式崭新大楼。相较于国内与其他先进国家政府不断打房，法规严厉，柬埔寨政府鼓励发展，税赋宽松，锋头往何处，不言可喻。

房地产是物以类聚的行业，有实力、有领先信息的人，顺利投资，闷声发大财，有的集体失败，大声嚷嚷，东怪西怪。一样米养百种人，靠山山倒，靠水水跑，靠自己最好。多花点时间做功课还是最要紧的。

想要成功，要跟成功者在一起，想要智慧，要跟智慧者在一起，想要有钱，要跟有钱人在一起。有钱人的团体不容易打进去，有钱人也觉得跟一般人解释很麻烦。若有机会跟成功者在一起，一定要抛弃己见，好好学习正确的方法。

柬埔寨呈现两极化的现象，少数有钱人，购买房地产，300万美金不眨眼，多数平凡人，5万美金拿不出来。社会就是如此不公平，有钱人会跟有钱人住在一起，购买顶级物业，成为了购买一张致富门票。千金买房，万金买邻，一个不同选择，造就不同邻居，形成不同圈子，收获不同财富。全世界各大城市，历史一再重演。

世界上各大城市都有顶级物业，从纽约到东京，从北上深广到东南亚各个首都。除了地段好，节省时间与金钱，更重要的是，与各个有钱邻居打交道，也为下一代提前建立好良好生活环境。一代一代，不同层次的族群，身家越差越远。

当然，知识就是力量，透过学习可以打破阶级，但是上一代的选择，的确显著的影响了下一代的出发点。身旁许多优秀的柬埔寨朋友，跟我说他们小时候都念免费公立学校，我问他们将来会让下一代念什么学校，绝大多数的人都表示，如果预算足够，一定要想办法让小孩就读私立学校或是国际学校，为的就是让下一代赢在起跑点。

柬埔寨有政治活动周期，每五年一次大选。大选后初期，大家开始购置物业，房地产价格稳定向上，中期，市场会沉静一阵子，接近大选，会有两种现象，一半选择现金为王，先行观望，另一半精挑细选目标，提前押宝布局。外国人必须多了解柬埔寨的政治活动，多一种观点，多一分胜算。

金边虽然有些建案是受人质疑的，但还是有些建案真的很用心，用高标准打造，引领金边不断向前发展。以下提出几个投资要点，希望可以帮助大家降低风险，挑选一个值得买进的好物业，赚了面子也赢了里子！

Tips

• 柬埔寨本地人认不认可项目的地段？
• 小区内或是附近是否有国际学校？教育配套是否完善？
• 小区内是否有充足的生活配套？游泳池、健身房、商业区域？
• 小区是否有充足的停车位，配比是否可以达到1比1？
• 当地区域发展已经饱和？还是正兴兴向荣、潜力巨大？
• 施工进度是否让人有信心？先建后售？已经封顶？还是根本还没开始动工？
  
  

这是个最坏的时代，也是个最好的时代。购买房地产就是看未来、买未来。祝大家挑选优质建案，迎向美好的大时代！

来自：柬埔寨财经与房地产

这是柬埔寨最坏的时代，也是最好的时代