你不敢在柬埔寨买房，或许只是因为你“无知”！

       2012年开始，安倍经济学兴起，中国买家爆买日本房地产。短短几年，北海道别墅价格，5万美金被炒作到50万美金，沉寂已久的东京市中心房地产价格也来到新高点，大家都预期2020东京奥运时可以大赚一票，结果日本地产价格2015年来到高峰，2016开始下滑，2017年变成大家集体抛售，先跑先赢。

一些量体大的大厦，几十户、几百户同时释出，由于海外投资客没有当地生活的包袱与考虑，毫无顾忌的集体转身就走，大家都想找接盘侠。日本人也很聪明，早就避之唯恐不及，且暗地嘲笑海外投资者的天真与无知。

日本已经失去人口红利多年，平价住宅大量供给，少子化，日圆贬值，2013年全国至少800万空屋，现在至少1000万户空屋。很多买家原先想要购买房地产后出租，结果日本政府对于民宿出租有相当严格的条款，不希望破坏小区居住质量。2018年开始，屋主提出申请就可以取得许可，使用Airbnb当作日租房民宿，但是一年最多营业80天，甚至许多高级住宅的居民管委会，直接明令禁止民泊。买家期待落空，导致同时爆卖求脱手，如果以投资报酬率为考虑，此点也请务必考虑。加上管理费、修缮费、税金、每次换房客需要重新装修等种种规定，多项隐形成本更是外国人一开始始料未及的。

日本人以租代买的观念远胜过有土斯有财，今天在东京居住，可能明天就被公司派到大阪工作，甚至调到九州岛、北海道，房屋容易变成赔钱货，折旧情形非常严重，但海外买家不熟悉当地情况，后来才发现真相。这几年开始爆卖，尤其量体大的大楼与小区，业主集体抛售，宁可赔掉订金，也要先逃先赢，爆买大楼变成爆卖大楼，杀价取量，抢钱活命，投资日本变成白忙一场。

有一位日本阿伯，在1990年花了10万美金购买一块土地，打算退休后盖别墅享受人生。结果日本进入衰退20年，地价不断下滑，每年却必须不断缴交税金与其他管理费用，后来想卖地时却根本找不到买家，连中介都不太愿意协助，最后以3000美金贱卖，计算中介费用与律师行政杂费，还倒赔一些，但阿伯竟然很开心地说「真是松了一口气呢！」这真实的小故事，凸显永远大多头的神话，有朝一日也会破灭。

日本房地产已经走完完整的周期循环，历史一再重演，有了前车之鉴，我们才能知所进退。

德国进行式

德国政府大力推动廉价住房，且根据不同家庭给予不同租房补贴，86%的德国人因此享受到这项福利。德国的法令甚至规定，若房价超过合理房价的20%，房东就构成违法行为，会被起诉，若房价超过合理房价50%，就构成犯罪，开发商不仅会面临高额罚款，还会面临牢狱之灾。未满10年出售，还需缴交25%的资本利得税。不动产鉴价师也需要为自己制作的鉴价报告负责，追溯期30年，以上几点，让德国人对于房价特别谨慎小心。

德国的城市均衡化，科隆的展览区，法兰克福的金融区等，多点城市发展，也让德国人不会一窝蜂的涌向单一城市，德国政府不会特意强调房地产，而是强调汽车、机械、化工、教育、金融服务等其他重点产业，全面均衡发展。

德国政府将房地产可以获取暴利空间控制的非常好，每年房价成长幅度约在1%-2%之间，让社会难以吹起房地产泡沫，也造就德国的强大。房地产是用来住的，不是用来炒的，德国政府建立健康的房地产规范系统，照顾大家也保护市场行情。

柬埔寨进行式

柬埔寨由于各国开发商同时进场，门坎在短时间内越垫越高，现在若拿个图纸到处兜售的项目，除非超级便宜，否则柬埔寨人根本看都不看一眼。没有边建边售或是先建后售，非常难以让买家买单。柬埔寨人很务实，不会轻易相信虚无飘渺的产品。除非是低价公寓或是排屋，期房(预售屋)基本上在柬埔寨根本行不通。但偏偏还有不少外资建商做着期房的大梦，盖个样板房，做个PTT简报，参加房展会，或是号称集团包山包海，砸了大钱弄了风光无比的开幕式，请了达官贵人来站台，结果项目基地却杂草重生，纹风不动，蒙着眼睛做着春秋大梦。

柬埔寨目前的经济成长率虽然每年都以7%成长，但并不是一个健康的产业结构。美国拥有各式各样优秀的产业，香港有坚强的金融服务，中国有举世无双的制造业，日本有尖端的科技，台湾有优良的半导体技术，新加坡有高素质的人才资源，德国有顶尖的机械工艺，但是柬埔寨目前看起来只有成衣厂、房地产、旅游行业、遍地的KTV，还有西港最近兴起的赌博行业，实在称不上非常健康的产业结构。柬埔寨政府必须立刻未雨绸缪，大力招商，制定长期重点目标，彻底执行，进行产业结构优化，这样未来才不会陷入中等国家陷阱。

柬埔寨成为中低收入国家，对柬埔寨是好事一件，但是出口产品或多或少会被取消优惠，幸好还有几年的缓冲期。基本工资不断成长，效率是否有显著提高？未来机器人产业逐步取代劳力密集是大势所趋，如同前几年世界知名大厂，工人一罢工，老板立即决定进行无人工厂，使用更多自动化设备，24小时运转，还理你要提升工资的要求？工资并不是永远上涨的，而是根据市场供需而定。

现阶段大家都期待中国买家来购房，投资也好，转移资金目的也好，但是，世界上所有城市，所有项目，都巴望着中国买家。从首尔到北海道，从马来西亚到布里斯班，从金边到曼谷，虽然分子很大，但分母也很大，加上中国政府对于外流资金越趋严格控管，过分期待中国买家，鸡蛋重压在一个篮子里，恐怕期待越高，失望越高。

柬埔寨未来式

所幸柬埔寨政府做对了一件事，开放政策，吸收各国优势与长处，让各国商人愿意涌入柬埔寨。外汇无管制，使用美金计价，政治稳定又大力推动经济发展，这是柬埔寨政府非常高明的地方。年轻学生普遍掌握多国语言，容易学习各国优点，也是一大利多，年轻的人口结构，保证快速发展至少10年，又搭上一带一路的题材，地处东南亚的核心，柬埔寨绝对是各国的投资首选。

如何挑选海外房地产中介

挑选房地产中介非常重要，有些业者为了成交，虚报投资报酬率，没有完整说明市场情况，包租保证也一变再变，甚至无预警直接关门倒闭。也有物业管理公司以租金不如预期，要求买家降低房租，或是合约中条款过于严苛，隐形成本垫高，让整体获利与投报率不如当初所想象，引起纠纷。偏偏大多数买家都喜欢听好听的，不愿意听诚实客观的中介公司，过分贪心的买家也需要负责任。

一个好的中介公司，会吸引一批死忠的买家与客户。对中介好一点，多相信优秀的中介，中介会提供市面上没有的绝佳产品，给予隐藏的好对象、好价格，也会跳脱单一建案的格局，提供更宏观的项目比较分析。协助买家处理琐碎麻烦的事宜，帮助买家找到安居乐业的好房子，顺利让资产膨胀，良性循环。

目前市场在重整洗牌，当劣质业者被淘汰出局，能够生存下来的诚信中介公司，就有很大的机会取得市场。市场集中度提高，前几名的中介公司就会共同占领金边市场，买家眼睛也是雪亮的，会向优质且有品牌的中介公司取得客观专业的建议并进行投资。客户挑好中介，中介也会好挑客户，物以类聚、人以群分。

开发商如何在柬埔寨取得胜利？

金边房地产市场会成为地产专家的游乐园，谁越精通本地市场，谁就可以获取越多利润。那外国人如何像本地专家精通市场呢？我的建议是，多做功课，多看多比较，跟对当地地产专家，稳健投资，不过分贪心，见好就收，追求稳定胜过追求暴利，精挑细选认真负责的好建商，实地走访，使用闲钱投资，有长期持有的心理准备，挑选地段好且当地卖压不大的区域，方可保盈持泰，在柬埔寨黄金10年取得一定的好成绩。

2012-2014年，亚洲房市大多头，各国建商都追求大坪数、大单价、大总价的豪宅市场。市况反转时，不仅成为烫手山芋，竞争者也直接瞄准弱点猛攻，标准新屋打中古。如果开发商知名度够或是品牌影响力大，当然市场还是乐意追捧，只可惜在母国多么成功、多么有名气的建商，在柬埔寨根本没有人认识，打掉重练，一切重来。如果还异常坚持己见，不愿放下身段，想走出自己的路，盖出四不像的房子，想做外国买家越来越难，想做本地市场又打不开，温水煮青蛙，最后怎么输的都不知道。强龙不压地头蛇，成功是失败之母。

聪明的开发商不需要中介代销提醒，就及时反应，懂得主动带头降价，追求去化，现金为王，且符合三小原则，小面积，小总价，小单价。追求去化的建商，10年内可以盖10栋，成为现金流怪兽，坚持原价的建商，恐怕10年内连一栋都卖不完，等到人老珠黄、白发苍苍。

10年后的房企规模，就是现在一刻的现金流所决定。很多国内发展商过去经历太成功的多头市场，脑袋想的都是日光盘，售楼处大排长龙，微信抢房。甚至才刚刚来柬埔寨，东西南北还不分，就发下豪语要一年卖出1000户公寓，豪气万千真令人佩服！经历过市场起起伏伏的港台新马日韩发展商，懂得柔软与变通，顺势而为，不与市场作对，小心谨慎，严阵以待。本地开发商都冷眼旁观，看着外资建商盖出莫名其妙且不合民情的怪异产品，应该都笑在心里口难开。

柬埔寨将会是现房市场，纠纷少，风险小，可以马上入住，小型发展商若财力不足，将难以生存，大发展商也别高兴，设计出错误的价钱、设计、格局，一样会浪费精气神，错过加速发展与扩张的良机。最好的模式，在开工到交屋的2-3年内，全部顺利完销，不留余屋，没有任何保留户，如此买家付款不会太急促，开发商也可以顺利销售，这就考验团队的订价本事与年度计划的执行力。

基本上，在柬埔寨2年内没有办法完销的项目，就注定成为二手房，然后面临着新屋打二手房的窘境，不是价钱有问题就是设计有问题，跟打广告力道与业务员专业程度等因素，基本无关。

产品与价钱设计对了，即使售楼处只摆几张桌椅，甚至只有大阳伞，闭着眼睛客户一直上门购买。产品与价钱错了，业务员再专业、广告再多，请再多大人物加持，只是空转与虚耗光阴，最后公司内部互相指责、彼此批判，千错万错都是别人的错，进而开始汰换销售主管与业务团队，流动率飙升，换了几批之后，才发现自己的项目已经成为昨日黄花。

开发商如何在柬埔寨打造王者之剑？

想要在柬埔寨在地化经营，必须好好打造研究刚需产品，丢弃开高价、盖豪宅的领头羊观念，扎扎实实的研究当地买家喜好，创造长红10年的圆满局面。

柬埔寨是个重总价的市场，一样20万美金，柬埔寨人会购买市郊别墅？AEON 2旁的三房排屋？大马路一房豪华公寓？还是市中心小巷子四房平价公寓？这个问题要先想好，你才知道客户在哪里？你才知道定价怎么订？你才知道多久可以卖完？考虑充分且周全，才不会陷入尴尬的死胡同。

人均GDP1500、GDP3000、GDP4500、GDP6000都是不同的时机，有不同的做法，尤其总价当道的世代，管你项目多有价值，只要偏离市场行情，不符合市场期待，买方卖方没有任何交集，就注定销售状况惨不忍睹的局面，凄凄惨惨戚戚。很多建商财力雄厚、口袋够深，自我安慰明天会更好，找台阶下的功夫一流，成天拿国内成功经验看柬埔寨，更是不用心专研当地市场，温水煮青蛙，陷入恶性循环而不知不觉。

房地产是非常区域性的产品，只有当地的区域地产专家能够胜出，哪个开发商能够掌握越多的区域专家，谁的执行力道强，谁的胜率就高。2个城市之间，产品设计就已经非常不同，更遑论不同国家之间，不同文化、不同语言、不同法规。谁能够在地化深，谁能够充分了解本地市场，谁能够掌握当地文化，谁就能顺利完销。功力深厚的金边区域地产专家，可预期会是各大项目争抢的目标。各大业务团队的前二把手，将是不可多得的人才。企业的竞争，就是人才的竞争。

一些大型开发商，严重迷信第三方房地产调研机构，却不花点时间，好好听一下自己柬埔寨员工的想法。结果花了大钱，还是设计出与柬埔寨文化格格不入的产品。还有些项目，不断更换销售主管，总认为是人的问题，产品绝对没有问题，「没有卖不出去的产品，只有卖不出去的人」被这句话严重绑架，这个话固然没错，但是却严重丧失时间价值与机会成本，也凸显不愿意正视问题的鸵鸟心态。正确来说「没有卖不掉的产品，只有卖不掉的价格」，大家心中都有一把尺，市场价格是唯一的关键因素。但开发商也何其无辜，土地行情过去十年已经被本地与外地炒家弄得乱七八糟，开发商却要承受高价骂名。

未来的金边房地产会大者恒大、胜者为王、适者生存，并购、重组、交易年年发生，行业集中度会不断提高。中介代理也一样，今年很风光，可能明年就消失。曾经有个大型中介，在AEON动员100名业务员大力推销，风光无限，现在早就消声匿迹，有如烟花。行业整并会强强联合，专业分工趋势越来越明显，优秀的开发商会极力争取与有实力的代理商合作，反之亦然，代理商会挑选好去化、性价比高的产品，与选择好配合、佣金高、付款爽快的开发商，共同把饼做大。反观没有客户资源的代理商，或是产品设计有问题、价格设计错误的开发商，基本上被淘汰是分分钟的事情。实力不够、专业不够、团队缺乏主将、诚信有问题，最容易埋没在时代的洪流里。

如何投资柬埔寨房地产？

投资海外房地产，要注意是否有汇损问题？是否有限售条件？政治是否稳定？外汇管制如何？当地量体压力大不大？好不好出租或是转卖？未来发展是否有潜力？当地市场未来10年的主流产品为何？基地附近是否有购物商场？是否有学校与医疗设施？雨季来临是否会淹水？

房地产的惯性周期很大，在大多头时期，只要有政治事件或是经济危机，都是拉回的好买点，柬埔寨与东南亚各国目前就处于这个良性的上升轨道，如果发生动荡或是经济危机，都是很棒的进场机会。

在柬埔寨投资，也请务必注意产权，柬埔寨有土斯有财的观念比华人更重，加上目前人口少，土地多，地上权基本上柬埔寨人看都不看，如果一不注意，买到地上权的项目，最后当地人都不买单，就有如荒野中的孤鸟，无依无靠。

租金投报率也很重要，许多中介业务员为了吸引客户，应承8%-12%年投报率，或是3年24%包租保证，甚至喊出保证120%溢价买回。结果在出租过程中，一旦租金不如预期，又出现隐形成本，投报率就会节节下杀，过分贪心的结果，且当时的业务员已经不知去向，买家才徒呼负负的诉诸媒体，让大家对海外投资综合印象越来越差，甚至心生恐惧，心态越趋保守谨慎。

结语

市郊排屋与小型别墅仍是柬埔寨未来5-10年的主流产品，市中心小巷子内小而美的低价公寓会是后起之秀，且逐步放大交易量。年轻人也希望享受居住安全、交通便利，价格亲民，优良的物业管理，甚至有健身房、游泳池、空中花园、停车场等现代化设施。

正大马路的高价建案，这几年恐怕还是面临寒风刺骨，有钱的不想买，想买的没有钱，短期内看不到希望的阳光，苦守寒窑，以撑待变。5年后等到排屋与别墅价位已高，柬埔寨年轻人大举转往市中心中小型公寓，这是一波重要转折点，2025年金边中产阶级刚需大爆发，开发商若把握此天赐良机，将可扬名立万。等到2025-2030年，柬埔寨GDP突破3000-5000美金，正式进入顶级公寓与豪华小区的世代，高价公寓才有机会冰消雪融，迎来春暖花开，但那时市场上不知已有多少高价建案短兵相接、相互厮杀成一片红海了！

我的地产启蒙师父曾教导我，一个好的项目，开发商赚，中介代理赚，买家也赚，大家都赢，这才是一个圆满的好案子。希望各位投资者、开发商，避掉潜在风险，抓住胜利契机，迈向成功之路！    来自：柬埔寨财经与房地产