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阿里重金押注东南亚,柬埔寨也将受益?
大卫 发表于:2018-8-26 17:13:25 复制链接 看图 发表新帖
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今天以阿里为例,说说他们为何重金押注东南亚,因此柬埔寨和其他东南亚国家相比,发展前景上是否会更胜一筹?

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根据谷歌和新加坡主权基金淡马锡的联合报告,东南亚电商市场将在2025年达到880亿美元的规模,堪称爆发式增长。这也是阿里的对手之一亚马逊重金押注东南亚市场的原因。
  
据了解,目前整个东南亚加起来的GDP是中国的四分之一,人口数量是中国的二分之一,人均消费水平是中国的二分之一,平均经济增长率超过6.5%。从经济总量上看,东南亚各国加起来是仅次于日本的全球第四大经济体,即相当于中国国内市场的四分之一。
为此,相当看好柬埔寨市场前景,让我们先来分析下澜湄众国的投资环境有什么不同之处。

经济比较
  
先来看看各国的经济及发展趋势:

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(图/柬埔寨皇宫)
2016年柬埔寨经济总量为200.17亿美元,与其他三国相比GDP总量是最低的,但GDP增长率为7%,为东南亚最高,柬埔寨经济处于高速发展和扩张阶段。泰国的GDP增长率仅为2.8%,反映了泰国经济处于疲软期,人口增长率更能反映一个国家未来的人口红利和希望所在。柬埔寨的城镇化率也非常低,未来,农村人口向城市迁徙,也是各个国家发展的趋势,从图标中我们发现,马来西亚的城镇化率达到74%,城市发展基本趋于饱和,城镇化也基本完成,马来西亚为了发展本国经济,只有吸引外国移民补缺。

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  (图/美元&瑞尔)
柬埔寨的双币政策也是吸引外资投资最重要的因素,不管汇率风云如何变换,只要美元依然是各国外汇储备的主要货币,那美元依然是硬通货,不受本国货币汇率的暴跌,让资产缩水。1997年亚洲金融风暴,以索罗斯为首的财团席卷亚洲各国,泰国、越南、马来西亚、印尼等国无一幸免,直接导致亚洲多国经济腰斩,香港在中国政府的支持下,是唯一幸免的地区,深刻的历史教训和经验望各路投资者慎之又慎。
  
柬埔寨更像是九十年代初的中国,一切都是刚刚起步,其GDP增长全球第六,东南亚第一,又以美元作为交易和结算货币,所以发展潜力颇为巨大。
  
越南属发展中国家,近年来大力发展经济并取得不错的成绩,但物价上涨厉害,通胀压力大,越南也是亚洲通胀最严重的国家之一。

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  (图/泰国)
东南亚这几个国家,GDP总量泰国高一些,人均马来西亚高一点(主要由于汇率造成,实际购买力差不多)。但是从经济结构上看,两国区别很大,泰国经济主要由农业和旅游业支撑,而马来西亚的支柱产业主要以石油、橡胶、棕榈等大宗商品为主,特别是石油开采及石油化工,石油几乎占了马来西亚外汇收入的一半。对于资源出产型经济体来说,受国际市场影响很大,尤其是最近这两年,受到国际油价大跌的影响,马来西亚林吉特汇率跌得非常厉害,兑美元几个月就大跌了28%。马来西亚汇率不稳,投资风险极大。

楼市比较
  
再来看看各国的楼市:
  
柬埔寨的房产主要集中在首都金边,海滨城市西哈努克7年前柬埔寨通过法律,允许外国人在柬埔寨购买房产,虽然起步时间较晚,由于是价值洼地,其投资潜力和投资回报是东南亚最高的,购房主要来自中国大陆、台湾、马来西亚、新加坡等地区。
  
目前金边的房价为人民币1.5-2.2万元/平方米,市中心有的也超过人民币3万元/平方米,比普吉岛、芭提雅便宜,金边租金回报率和其他城市里的普通公寓可不一样,其房费达到80美元/晚以上,全世界游客都是金边的客户,所以回报率比其他普通公寓高,一般普通公寓年回报率在5-8%,金边房预估年回报率在10-15%以上,投资金边,就是做全球人的生意。
  
越南房地产市场从90年代初开始发展,直到2015年7月才真正放开外国人购房限制。本身发展时间不长,却在几年前遭遇“寒冬”--房产泡沫破裂及市场崩溃,越南经济也深受重创,股市、房价暴跌,近两年才从谷底回升。
  
河内和胡志明市的房价从2005年起就一路攀升,到2012年时胡志明市的一些高端楼盘价格就已达到4000-6000美元/平方米。越南楼市过热,房价快速上涨,普通民众难以承受,同时也脱离了越南本国的经济增长的支撑,终于在2012-2013年房产泡沫被引爆,随之而来的是房价下跌30%-40%。
  
胡志明市的降幅更大,经济发展严重衰退;而在经历了3年的楼市低迷之后,市场逐渐复苏,均价几乎恢复到历史高点,目前胡志明市稍靠近市中心的房价基本4000美元/平方米,郊区也要1800美元/平方米,相对越南这个人均GDP只有2186美元的国家,这样的高房价不禁令人唏嘘,同时也感叹越南房地产的“畸形”发展!

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  (图/马来西亚)
柬埔寨和马来西亚都是土地私有制,但柬埔寨的房产是永久产权马来西亚有永久产权和99年产权,永久产权贵。最关键的是柬埔寨没有房产税,而马来西亚有房产税,比如新山的某项目购买后持有房产需交纳门牌税和地契税约3000元/年,另外马来西亚的房产交易税费也较高。
  
柬埔寨与东南亚的巨大潜力
  
总体来说,柬埔寨的房产价格比马来西亚、泰国、越南低。具体到城市,金边比新山低30%以上,金边精装修房均价约人民币1.8万元/平方米以上,新山项目精装修房价格在人民币2.5万元/平方米。
  
新山项目的租金收益要低得多,土地储备异常丰富,现在部分项目为了接近新加坡甚至刻意填海,对本地人而言,这行为实在匪夷所思,也进一步降低了本地人的购买欲望。
  
新山不是一个旅游名城,99%的中国人都没听说过这里,游客数量比吉隆坡和槟城差远了,甚至不如东马的沙巴。而金边则是柬埔寨旅游名城,也是柬埔寨第一大旅游城市,每年接待入境游客几百万人次!在此度假和养老的欧美游客摩肩接踵,欧、美、澳、俄等白人游客一般一住就是几个月,对高档度假公寓的需求极大。
  
而新山项目的房子基本没有租出去的可能,本地收入较高的华人及马来人都有自己的房产,而在新加坡工作的外劳收入不足以支付高级公寓,而且上下班过4次海关非常耗时和不便,新加坡人也不会花费几个小时两国奔波。
  
总       结
柬埔寨虽然发展起步较晚,但对于投资者来说是并不一定是坏事,就如同90年代在深圳买房投资一样,属于价值洼地,更具投资前景。

泰国、马来西亚城市或热门旅游区已发展多年,基本上趋于饱和,很多开发商看到了柬埔寨的投资机遇与机会,在金边投入重金开发,如今,金边房产销售火爆,客户来自全球各地,很多投资者正是看到了金边房产的物以稀为贵,金边庞大的旅游客群和旺盛的消费需求,所以自己买了金边房产后,也邀约亲朋好友投资。
来自:柬埔寨房地产网


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