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我是如何决定在柬埔寨买两套房的(上篇)
单身恋人 发表于:2019-2-1 17:52:49 复制链接 发表新帖
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一直以来,都觉得好的房产是最稳定的保值资产,至少跑赢CPI是一定的。
然而今年我国经历了很多,人民币贬值、中美贸易大战、股市车市楼市纷纷不景气……等等,其实在去年,已经开始感觉2018年到2019年会是比较艰难的时期。而这段时间里,获得了比较多的海外的资讯,便开始了对国外购房的关注。

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排除法

说到海外房产,全世界的可投资国家很多,从美国、欧洲、澳大利亚,到日韩、港澳、东南亚,甚至如斐济等小国,都有各自不同的卖点,这半年多来逐步了解后,慢慢确定了方向。
美国、英国、德国、澳大利亚,这样的成熟国家,如果投资大城市好地段,总价太高很难承受,而冷门城市或者郊区的发展潜力很难判断,光靠租金回报并不是一个很好的生意;
身边有听说朋友买了日本的房产,但我个人非常不看好,虽然都是二手现房带着租约,租金回报率有6%左右看似不错,但这个国家已经衰老,人口在减少,老龄化非常严重,房价很难有上升空间。
港澳的房价和成熟度,只能是大佬们玩的游戏了;希腊、塞浦路斯这样的破产国家房价比以前是低了不少,国内中介一直以抄底来宣传,但是欧洲诸国未来的发展潜力实在没有什么可以支撑,除了拍得很美的宣传照外,没找到特别的卖点;而其它小国也不太能考虑。最终眼光还是聚焦到了东南亚。
东南亚东盟十国,排除掉政局不稳的缅甸、没有国土的文莱、房价控制得太好的新加坡之外,老挝暂时看不到太大潜力,印尼排华太严重且限制颇多,剩下需要考虑的就是泰国、马来西亚、越南、柬埔寨、菲律宾。
这几个国家,从经济发展速度来看都是不错的,租金回报率也都挺高,初作对比之时有种无从下手的感觉,但是逐一对比后,便清晰起来。
菲律宾:
首都马尼拉高端公寓单价人民币4万以上,正常的两万多,但是炒房情况比较严重,有的0首付杠杆玩的也是加价的金融游戏,很多好房源都被中介或私人包走再加价卖,如果想要合适的投资,需要花很多精力去吃透市场,对我们这类简单的投资者有点难度;并且每年都要交房产税;
马来西亚:
第二家园计划没有听上去那么好。碧桂园森林城市所在的新山不适合投资,而且政策也坑了一波人。首都吉隆坡好的公寓4万多的价格,普通的2万多,但是限制外国人必须买100马币也就是人民币160万以上的房子,也有一定的房产税和其它限制。
越南:
经济增速比较快,而且很多制衣业轻工业都往越南走,租金回报率也不错。胡志明房价好的公寓在5000-6000美元,正常点的3000美元,最高的有到一万美元的单价。政策方面,只能购买50年产权,且限制也颇多。
泰国:
旅游大国,也是东南亚历史上唯一没有被殖民的国家。曼谷、芭提雅、普吉、清迈都是地产比较火热的城市。泰国是非常友好的国家,经济一直也发展得不错。曼谷房价从最核心地段的6-8万人民币,到CBD3 -5万人民币,再到郊区一万多人民币。但是曼谷很多房产都有中介包走加价卖,价格不太统一。
柬埔寨:
东南亚最穷的国家之一,但也是跟中国关系最好的国家。但是近几年经济发展速度很快,人口结构很好,中国的扶持力度大,房产这部分今年来非常火热。金边核心地段单价4000美元,正常房价2500美元左右。从长远看来,柬埔寨握了一手好牌,有后发制人之势。最重要的,柬埔寨是美元资产国,相对于其它东南亚国家使用本国货币的浮动大,柬埔寨美元资产是一个非常重要的优势。
这几个国家横向对比,基本是这样:
经济增速:
柬埔寨>越南>泰国>菲律宾>马来西亚
人口结构:
柬埔寨>菲律宾>越南>泰国>马来西亚
购房优势:
柬埔寨>泰国>马来西亚>菲律宾>越南
货币优势:
柬埔寨>泰国>马来西亚>菲律宾>越南
人均GPD:
马来西亚>泰国>菲律宾>越南>柬埔寨
同地段房价水平:
泰国>越南>马来西亚>菲律宾>柬埔寨
与中国关系:
柬埔寨>泰国>马来西亚>菲律宾>越南
这么看来,显得柬埔寨和泰国优势明显,而更明确的原因有几点:

一是与中国的关系,这一点非常重要,涉及到后期的资产安全,万一出现马来西亚碧桂园那种限制政策简直就是毁灭性打击;而排华因素也让让人很不爽;

二是货币优势,柬埔寨美元资产这一点是重磅级优势,相比其它几国的小国货币,遇到金融风险可能会大幅下跌,而美元的抗风险性是最强的;

三是一带一路,泰国和柬埔寨都是东南亚收益最大国;且泰国计划的克拉运河,建成后将替代马六甲,而柬埔寨西哈努克港也将成为最大受益的港口。
最终把眼光放在了柬埔寨和泰国这两个国家。泰国确实不错,大部分人都喜欢,低廉的物价,友好的人文,相对成熟的城市,然而实地仔细考察了一下泰国和柬埔寨后,却发现柬埔寨非常独特的一面。
2
柬埔寨

此次回国的飞机上,刚好和旁边一位先生聊起来。这位先生也是到柬埔寨考察,他从事的是帐篷制造出口,准备到金边设厂,聊到了找土地、人员工资等等当地的事情:柬埔寨工人最低工资水平是178美元,加班费按1.5倍计算,在离机场30公里开外的土地,地价约是200-300美元……目前把纺织、制衣、轻工业工厂搬到越南和柬埔寨的越来越多,而相对越南,柬埔寨有更好的关税政策、更低廉的工资,更便宜的土地。这一样来,近年吸纳了非常多的外资,像极了90年代的中国。
而不同的是,柬埔寨的人口结构非常年轻,平均年龄只有二十多岁,由于70年代的红色高棉,这个国家目前基本没有什么老人。在柬埔寨的这些天里,确实街上只看到年轻人和小孩 。这意味着1600万人口里,除了小孩之外,大部分都是壮劳力,相对于中国近40岁的平均年龄,这1600万人口的劳动力可以相当于2500万人口的中国,或者4000万人口的日本。这是一个非常独特的人口红利!
国家发展还需要的是能源。柬埔寨这个什么都靠进口的国家,现在连电能都是从泰国进口的,这也导致了柬埔寨目前用电昂贵,大约在1.5-2元人民币。但是这一点,中国前几年就开始在柬埔寨建设水电站(中国公司占股51%),到2019年1月1日就可以正式供电,而洪森总理也公布了1月1日大幅下调电价。除此之外,柬埔寨还发现了大量的天然气和石油,这对于一个刚起步的国家而言,相当于是发现了金矿。
柬埔寨目前也还有许许多多的资源等待开发,最简单的来说就如农业,有大量的可耕种土地还在荒废,特别在东南亚的热带气候下,种植业的回报率远高于亚热带及寒带,未来柬埔寨的农业如果得到发展,很有希望变成农产品出口大国。再比如说旅游业,目前柬埔寨的旅游业开发非常薄弱,除了吴哥之外,再没有其它知名景点。然而西哈努克的海滩和海水质量,都远超于泰国、菲律宾、马来西亚,泰国去年的旅游业总收入大约在500亿美元,而柬埔寨大约为20-30亿美元,这其中有着极大的发展空间。
从各类报道和宣传上,可以看到柬埔寨7%以上的GPD增速,并且可以预见,这个增速有很大的支撑,可以持续很多年。在我看来,柬埔寨就像是一个一穷二白的年轻人,但是手上握着一手好牌,打开了一个宝库,应该不用太久就能与泰国、越南一争长短。
整理了一下,柬埔寨握有哪些好牌:

1、极优势的人口结构:年轻力壮,且没有老人需要赡养,而国家在养老这块暂时没有压力;

2、可供发展的能源:已发现约二分之一迪拜石油储量和大量天然气,水电站已建成,石油将在2020年出油;

3、 大量可开垦的土地:柬埔寨人口密度比邻国更低,土地资源丰富,且拥有良好的海岸线资源;

4、旅游资源丰富:除了吴哥之外,西港、白马、七星海等地的旅游资源极待开发,特别是西港拥有联合国评选的最美白沙滩、玻璃海水以及诸多岛屿;

5、战略性港口资源:在泰国克拉运河计划完成后,西港将成为替代马六甲海峡的重要港口,未来贸易地位不可限量;

6、中国一带一路,这个不必多说,将改变柬埔寨的交通和贸易地位;

7、开放性政策:包括无外汇管制、优惠的关税政策、无CRS监管,使用美元资产等引资政策等等,不一一列举。

以上,是我对这个国家从无到有的认识。再来说说首都金边和特区西哈努克。

3
金边

金边,首都,柬埔寨第一大城市。然而这个第一大城市着实有点小,整个城区面积,差不多只相当于北京的2环,机场也小,道路也小,然而拥堵程度也不输给北京上海曼谷这样的大城市。从机场到市区,一路是脏乱的,电线也跟曼谷一样满天飞,主要交通工具是摩托车和tutu车,只有真正进入到市区后才显得有一点点像首都的样子,特别到了NAGA酒店附近才有了大城市的样子,但大部分时候还是表现得很落后。

毕竟对于一个起步阶段的国家也不可以太苛刻,这里像极了中国的90年代,只不过多了一些大楼和公寓。行走在金边的几天里,这里的建筑,一条街上有当地人的旧房子,排屋,有些还保留有一些法式建筑的原貌,紧挨着就有可能是一幢中档或是高档的高层公寓住宅,再紧挨着则有可能是一座占地面积不小的现代别墅。并且,这里看到劳斯莱斯以及其它豪车的几率很高。新老交替,贫富共存,金边就是这么一个城市。

但不可否认的是,这里的国际化程度挺高,走在街上很多的西方面孔,更不要说NAGA里全都是外国人。酒店、餐厅服务生基本都会英文,tutu车大部分都会一些英文,街上的招牌也基本上全有标注英文,还有不少的中文招牌。

金边生活有20万左右的外国人。这些人群,一部分是公务员性质,也就是各国派驻柬埔寨的外交人员,多数处在各国的大使馆;一部分是来做生意的,这一点从机场附近成片的工厂就可以看出来;另一部分则是各大公司派驻的管理人员、商务人员,有天在一家PIZZA店里,刚好遇到了一位华为派驻金边的工作人员。

华为也是把东南亚作为一个重要的市场来发展,在泰国等国家已深入布局,柬埔寨虽然落后,但也已经派驻了二十几位工作人员。这位帅哥也刚派到金边一个多星期,正在租房子,由于公司有租房补贴,完全可以承受得了BKK1区单身公寓1000-1200美元的月租,甚至也在考虑是否购置一套房子用于接下来两年的居住。说起见闻,也一样抱怨着柬埔寨的落后、高物价,但他也非常喜欢这个感觉自由,同时经常能看到小型足球场的城市,只是还暂时约不到人一起踢足球。

除了华为,还有很多的世界五百强公司也在金边设有了分公司和办事处,而我在这几天的餐馆里,以及参观公寓及住酒店时,每天也遇到很多的欧美、日本、东欧人群。感觉在金边的外国人,除了中国人外,最多的可能是日本人和台湾人。这些人群,基本上都是租着中高端的公寓,所以一些口碑较好的公寓经常满租,有的甚至要预约到半年以后才有房间。

从数据上来看,目前金边公寓的总量不过几万套,而外国人则有二十万,即便租房的全是外国人也不够用。按照租金和房价的比值,如果去年或者前年购置的好地段的房产,租金回报率确实可以达到10%以上,今年的房价已有上涨,租金回报率依然可以达到6-8%。而且趋势上来看,随着这个国家的进步,外来人口会越来越多,据规划金边在五到十年人口将要从200万上升至400万,而每年最多新增建成一两万套公寓的供应量应该是远远不够的。相信金边的房价和租金会有很长一段时间的红利期。

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选择

行走在金边一个多星期,逐渐了解了这个城市每个大区块的模样和特点,基本上比较有代表性的楼盘也都逐一去看了,其实看多了还真的挺累的。做几点归纳,供大家参考:

01开发商的选择

柬埔寨的房产开发商,个人主要分为几类:中国大陆开发商、日本开发商、新加坡开发商、中国台湾开发商、本土开发商等。以下内容不带民族情感,仅从客观上阐述。
日本开发商比较早就进入柬埔寨,但基本都是只租不售,也因为管理上的先进所以日本公寓的出租率和租金都算是最高的。少有的出售型的日本公寓基本也都在开建前就在日本国内销售完毕,市面上少有或者说没有看到在售的日本开发商出售的公寓。
新加坡开发商也算是早期进入柬埔寨,常见的在售楼盘如THE PEAK,THE BRIGDE(售完),AXIS等,以建筑面积计价,价格相对较高,如THE PEAK单价在4000美元以上;AXIS在机场一带,也在2500美元左右;
台湾开发商的项目不少,而且营销做得好,或者说吹得很好,实际产品却感觉差强人意。比如钻石岛的钻石双星,描绘得很好,而实际看到成品(目前已基本落成),个人觉得怎么看怎么土气。台湾开发商也基本以建筑面积计价,价格方面,估计是台湾人太好骗,都要比周边楼盘更贵一些,也因为这一点,销售速度都不会太快。
中国开发商的项目可以算是外国开发商里最多的,当然也跟国内一样以建筑面积计价,价格和品质方面都偏向于国内,中规中矩吧,不过中国开发商的资金实力都算不错,比如富力、太子等,建设速度让人放心,烂尾的可能性比较小。
本土开发商,一般国人接触得比较少,一是由于语言问题存在沟通障碍,二是一般本土开发商都没有做很像样的售楼部,如果没有懂行的人带,估计连门都找不到。但是本土开发商以套内面积计价,有些楼盘做的还真不错,性价比非常高。只不过本土开发商除了皇家集团外,其它都相对是小开发商,在不知根知底的情况下,或多或少存在一定的风险。
其它还有比如韩国开发商,但是金边目前一幢最大的烂尾楼就是韩国开发商的楼盘,实在让人不放心;还有香港开发商,不过楼盘较少,但是也是少有的以套内面积计价,性价比也挺高。
PS:建筑面积计价,指的是公摊面积也需要用钱买;而套内面积计价,则是买的纯是可使用的面积,所以比如一平方3000元的建筑面积单价,要比3000元的套内面积单价更贵20-25%左右。
个人比较看好的是本土优质开发商,但是很少有,其次就是中国开发商也是稳妥的选择。以上算是个人观点,如有偏颇欢迎指正修改。
02地段的选择

回国后用比例尺计对比过金边的大小,实际上我们现在能看到的金边,放在北京就都相当于二环,哪怕是机场都只在2.5环左右的位置,以后城市发展扩大后,现在买的任何地段都是中心,所以胆子可以大一点。但如果不是在金边生活几个月或者一年以上,那么最好的选择就是目前的热门地段,稳妥!热门地段主要有几大块:
中心区:以独立碑和NAGA附近的一些楼盘,代表就是THE PEAK等,价格一般在3500-4500美元(建筑面积),算是最贵的地段;
BKK1区:也是俗称的使馆区。这一带由于生活着大量的外国人,是一直以来租金最贵也最稳的区域,而这一区域的中高档餐厅、咖啡、城市面貌也是金边目前最好的。目前价格在3300-4000美元左右。
钻石岛:钻石岛由于打造了一些展览馆、剧院以及其它配套,所以一直以来也都挺热门,价格在3000-3500美元(建筑面积)左右。近期买钻石岛的以商务写字楼为主,代表是摩根大厦。
总理府一带:由于有加华和安达两个5A写字楼,所以这一带商业氛围比较浓,也吸引了一些开发商来拿地建楼盘,价格大约在2600-3000美元上下(建筑面积)。
万谷湖:比起其它区域都是私人所有地而言,万谷湖有较大的空地可供规划和开发,目前只有一个楼盘金边一号,算是少有的大型社区,价格在3400美元左右,感觉是贵了。
堆谷区:算是BKK1之外的第二个富人区,这里街道清楚,而且也有不错的学校,还有非常多的大别墅豪宅,富人扎堆的区域,很适合居住,价格在1800-2100美元左右,代表是星鼎国际(2000美元出头),感觉堆谷是不错的选择之一。
森速区:相对靠近机场和工业区,楼盘不少,价格在2200-2600美元左右,有的楼盘以建面计价,有的楼盘以套内计价。代表是皇家豪宅,2200美元左右(套内)。这里有一个楼盘叫北桥国际,就在最好的北桥国际学校里面,社区环境非常棒,金边很难得见到这么适合住的地方,作为投资也是不错的选择。
BKK与洪森大道:这块区域主要指的是太子中央广场、金边富力城以及相关楼盘,太子由于是现房,地段更靠BKK1,还有综合体和包租,价格在2700美元左右;而富力在2000美元出头。这一区域有个非常不错的楼盘叫UV,价格在2100美元的套内价,但是有比较好的折扣,折后在1850美元左右,是套内面积计价,换算成建面价格大约1400美元出头,性价比颇高。
03期房和现房的选择

期房的优势在于可以分期付款,所以资金的占用成本低,核算后回报率会更高,但是要挑好的开发商,避免烂尾的风险;现房的优势在于稳妥可靠,即买即收租,但是要付全款,而且现房的价格相对期房要更高一些。
所以,如果求稳妥,手头资金比较充裕,那么就选现房;如果想追求资金回报率,则可以选期房,但是一定要选好开发商。
5
拿下

经过几天的考察后,确实觉得金边是一个非常有潜力的城市。当然很多人觉得以柬埔寨目前的经济水平是否能支撑得起房价,这一点上我的看法是:其一,柬埔寨虽然人均收入不高,但是贫富差距大,富人是很多的,从遍地豪车上很容易看出来,而未来会出现更多的富人;其二,金边城区目前面积很小,解决未来人口居住需要更多的房子,那么目前购买的都算是中心区,未来城市必然外扩。就像北京中心区域十几二十万的房价,燕郊房价两万多,都有相应的居住人群。中心区永远不会缺乏有购买力的人群。
最终,我比较看好的有三个楼盘:
最喜欢的是BKK1区的一个项目,叫大使馆中央。这个项目的设计感在BKK1区域都数一数二,还获得过柬埔寨房产设计大奖。开发商是比较有实力的本土开发商,价格在3700美元左右,使用套内面积计价。由于是超豪宅设计,公摊率在37%,如果按此计算,这个楼盘的建面单价仅2600美元左右,即便按正常的20%的公摊率算,单价也只有2800美元左右。要知道在这个地段的价格基本在3500-4000美元的建面单价,EC项目的单价确实超有性价比!并且,这个楼盘的精装修品质非常高,所用的材料和设施都是超一线品牌,非常棒!
EC项目马上可以交房,算是准现房,没有任何的其它风险,值得购买!这个楼盘因为品质高、性价比高,估计没有给经纪人比较高的佣金,所以其它中介公司都没有在推这个楼盘。在此感谢我的经纪人吴总,要不是他,估计我是怎么都不会了解到这个楼盘。这个楼盘不像其它楼盘建了漂亮的售楼部,它只建了样板房,在一点都不显眼的位置,如果不是吴总带着,肯定是找不到。
第二个楼盘,是上文有说到的UV,全称是UBRAN VILLAGE,港资开发商。这个楼盘就在富力边上,相隔一百米左右,但是富力大约2000-2100美元的建面价,而UV是2300美元的套内价带全套家具家电,还包租两年,如果选择不带家具家电且不包租的最优惠政策方案,只要1850美元左右,换算成同样的建面价才1400美元左右,一下子比同地段的楼盘便宜了近600美元!而且这个楼盘是除了公寓外,还有创业园,有蹦床滑板足球场等设施,打造一个艺术创艺小镇,很像北京的798工厂,非常喜欢。这个楼盘同样也是基本没有其它中介在代理,如有需要可以找吴总。
第三个楼盘,是商务写字楼摩根大厦。金边的写字楼比较缺乏,未来更多的企业入驻金边后会有很长一段时间的强需求。在金边,写字楼的租金回报率是比住宅还要高的。摩根大厦的设计和规划都很高端,应该是未来几年内柬埔寨最高端的写字楼,价格上比钻石双星还便宜,大约在3400美元,还包租三年8%回报,确实是不错的投资。
EC最小面积六十几平套内,总价在170多万人民币起,由于是准现房,所以基本上需要付全款;UV最小面积五十几平套内,总价70万人民币左右,建设到了十层以上,还可以继续分期付款;摩根大厦最小面积也在五十几平,总价在130多万人民币起,可选两年分期。综合考虑后,我选择了UV这个项目,着实是看中了它的高性价比和可分期付款。当然,如果后期资金充足,我还想再在EC或是摩根再继续购买。
这是我在柬埔寨购置的第一套房产经历,受吴总约稿记录了一下心得。以上楼盘了解具体情况可加吴总微信:15087648053。下一站,西港,我继续讲述我在柬埔寨的第二套房子的选房历程。来自:柬埔寨房产百科

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