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资本重置的未知豪赌,中国房企掘金柬埔寨
原味觉醒 发表于:2019-2-16 18:17:12 复制链接 看图 发表新帖
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冬季的柬埔寨,空气温热潮湿。一家中国房企在柬埔寨首都金边的首个项目正式动土之前,来自中国的员工们先顶着高温观看了僧王和僧侣在工地上诵经半小时,紧接着,他们都要逐一跪坐,接受来自僧王的祝福——这是来柬埔寨的淘金者必须接受的规则。

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图丨项目动工仪式

随着项目动土开工,售楼处也正式开业——这里并没有严格的预售限制。仪式场地上布置着具有当地特色的蓝白幕帘和金色吊灯,售楼处开业前,全场奏响柬埔寨国歌,金边市市长在场地中央正襟危坐。

市长为了这个投资额1亿美元的房地产项目专程到场,并进行了长达十多分钟的致辞。他说,目前金边全市的高楼总量是1100栋,而仅在2018年,金边就接到新建设项目1102个。

这种爆炸式增长背后的“大头”,基本都是中国房企。

据柬埔寨国土规划和建设部的报告,2000年到2017年,柬埔寨由外资公司开发的房地产项目共有287个,总投资额42.97亿美元。其中中资公司拥有110个项目,总投资额为16.56亿美元,占比均接近四成,中资也成为了柬埔寨房地产的最大投资方。

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图丨地产项目和中国餐馆

新的投资热土?

从2016年开始,大量中资的到来,彻底改变了柬埔寨的房地产市场。也是从那一年开始,柬埔寨首相洪森不断会见来自中国的房地产开发商。

2016年5月26日,碧桂园创始人杨国强在柬埔寨和平大厦见到了洪森,这是他第一次去柬埔寨考察。杨国强当时对洪森说,碧桂园正在新加坡旁的马来西亚依斯干达特区建设一座生态智慧城市,是中国民企最大海外投资项目,碧桂园有意在柬埔寨投资开发类似的项目。

2017年1月4日,还是在和平大厦,第四次考察柬埔寨的富力地产行政总裁张力对洪森说,在未来3到5年里,富力将在柬埔寨投资30亿美元,还计划在金边市和西哈努克省投资建设六星级大酒店。

洪森会见完张力的16天后,他又会见了绿地集团董事长、总裁张玉良,会谈中张玉良说,绿地下属酒店集团在两个多月前已进入金边发展,目前已初步确立了教育产业小镇、金融合作、基础设施建设及旅游度假产业等意向投资项目。

这三家拜会洪森的开发商代表,恰好也是在2012年至2016年间在马来西亚新山市投资项目最早的一批中国房企。他们曾带动国内房企在马来西亚掘金的热潮,吸引了一大批国内投资客去马来西亚买房。

与当初大手笔投资马来西亚相似,这些开发商看重的也是金边的投资前景。而被中国一线城市置业的高门槛拦下的一大批人,他们的投资意愿和需求在东南亚汹涌喷薄。

除了总价低,开发商和投资客们还坚信其他各种各样的理由,支撑他们不远万里来开发和购置一套房产。比如在金边项目最多的中国开发商富力打出的广告语:金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。五年前,在马来西亚开发时,他们喊出的口号也是投资下一个深圳。

根据世界银行World Bank所发布的报告,柬埔寨20年来经济年均增长率达7.7%,经济增速排名世界第六,且自2011年以来连续5年GDP同比增长达到7%左右。

据柬埔寨国家税务总局最新报告显示,2018年前10个月,国家税收收入总额20.56亿美元,比2017年同期增长12.48%,完成2018年全年计划的106.88%。这也直接体现了柬埔寨经济发展的良好形势,投资前景广阔。曾经的“东方小巴黎”,现在的“东南亚明日之星”,就连新加坡总理来了都羡慕的柬埔寨,正在以其年平均经济增长7%的速度傲视群雄。

经济的高速运转、绝对开放的经济政策、美元计价的投资属性合力共筑了柬埔寨房产市场发展的坚实基础,对比东南亚乃至整个东亚的许多国家,首都金边的房价甚至仅有其三分之一!租金回报更是傲视亚洲,以6.92%的高位受到全球投资者的追捧。

中资豪赌金边

认定这个投资机遇后,已经在海外布局的开发商们迅速将目光转向了柬埔寨首都金边。

动作最快的是富力。洪森和张力的会面结束一年多之后,富力地产的柬埔寨首作“金边富力城”就开门迎客了。从金边的机场到街头广告牌,处处能看到富力打上了“中国十强地产品牌”的广告语。

金边老百姓目之所及是从未看到过的庞大社区——体量高达56万平方米,共包含20栋建筑,每栋33层,总计提供5240套房,户型涵盖55-130平方米,项目总体资本花费超过20亿美元。富力显然是将国内开发商惯用的大盘模式复制过去,造成一种视觉震撼。

在金边大部分当地人眼中,即便是近几年外国投资者建设的高档社区,也基本是四五栋楼即成盘,金边富力城的大手笔令人咋舌,这是金边目前开发规模最大的项目。

2018年12月26日,在金边市城区与国际机场相连的俄罗斯大道上,举行了楼盘“金边印象”营销中心的开放仪式。该楼盘由上置集团开发,上置集团在2013年时曾经获得了“中国房地产开发企业旅游地产10强”等殊荣。

据悉该楼盘开发占地面积达到16327平方米,投资金额达到1亿美金,这样一个规模放在国内的二到三线的城市当中来说,也就只能算是个小楼盘,但是对于柬埔寨来说,可以说是意义重大,用金边市官员的话来说的话,那就是“浓墨重彩的一笔。”

当天的开放仪式金边市的市长也参加了,从市长那里了解到金边市拥有212个社区,高楼1100栋。而且在过去的2018年当中,金边市接到的新建设项目共计达到1102个,总建筑面积约为500平方米,累积投资超过23亿美元。从中我们可以得知另一个消息,那就是上置集团的这一个楼盘就占了金边市一年投资项目的1/23。

而最先见到洪森的开发商“大佬”杨国强却放缓了投资步伐。碧桂园至今尚未在柬埔寨落子,市场上传言“碧桂园正在找地、买地”已经有两年多了。

除了富力和绿地较早进入外,还有包括雅居乐、广州粤泰集团、佳源国际、上置集团、金诚控股等大大小小的中国开发商也正把目光聚焦到这个“低水平中等收入国家”的热土上,其中还有几家正意图豪赌一把。

金城控股宣称将打造柬埔寨首个及唯一一个揉合生态旅游及赌场业务的小镇,建设商业大厦、住宅物业、酒店及赌场。在金诚控股该公告发布的次日,股价最高涨幅达13.15%,收盘时上涨7.04%。

在柬埔寨大手笔买地的还有佳源国际,这是一家正在猛冲的浙系房企。2018年佳源集团在克而瑞榜单上以1005.43%的全年销售额增幅引起房地产业界注意。

看看这些后起之秀的大手笔动作,绿地、碧桂园的观望状态都显得保守了。

风险和顾虑

与海外置业的购房者在希望收获高回报的同时又有着种种担忧一样,这些把资金砸到异国他乡房地产项目的中国开发商们,也有着种种焦虑,即政治环境、政策、法律、规则的变化。

之前在马来西亚,碧桂园、富力等开发商已经体会过这些变动带来的压力。自2017年初国内加强外汇管制后,中国人海外大笔投资买房已经受到限制,不会在像以前那般便捷。同时2018年初马来西亚新首相上台后,一些政策调整和言论,也让中国开发商的生意变得更加艰难。

为了尽量规避这类风险,中国开发商在柬埔寨签约、投资、开业的种种场合,少不了一类人的身影,他们或作为中间人,或成为合作方,或者仅仅是去站台。

这个群体是柬籍华商,他们在柬埔寨的社会经济各领域举足轻重,领军人物都拥有“勋爵”的头衔。比如洪森会见张力时,旁边就有柬埔寨王家集团的老板陈丰明陪同,陈丰明就有“勋爵”头衔,有着华人和高棉人血统,他是柬埔寨首富,与政府保持密切关系。

张力在见到洪森之前,就已经先与陈丰明的王家集团达成了合作伙伴关系。当地官员与华商勋爵莅临项目以示支持,几乎成了业内的一项规则。

尽管中资地产项目的到来,极大地带动了当地的基础设施建设以及消费、就业,但争议也同时存在。

来自北上广深以及香港的航班,不断带来中国游客考察团,经过楼盘项目营销方的统一带领,这些拿着落地签,刚刚在柬埔寨待了一两天的游客,买下了大部分金边本地人可能一辈子也无法企及的新房子。    来自:网易柬埔寨房产

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