共管公寓供过于求：投资者们需要注意些什么？（1）

柬埔寨的房产投机商们回忆2008年的房产市场情形——那时金边市所有的房产价格大约下跌了40%，直到2014年后期才得以恢复。人们对此段时间内的国内房产市场信心不再，又由于全球经济危机人们购买共管公寓的的数量直线下降。这段时间，很明显，海外人士对柬埔寨国内的房产投资呈下降趋势。





如今金边市的共管公寓市场再现危机端倪，和过去的房产市场危机发生之前有某些相似之处。

现如今，柬埔寨房产市场的共管公寓投资者们要想获得高投资收益，就需要放远眼光，否则短期可能不会有收益。

2016年我们可以看见一个崭新的房产项目开发市场（尤其是共管公寓），吸引海外投资是其重要目标。共管公寓价格高，导致只有一部分当地的购房者购房。


之前预测的共管公寓的供应量似乎要大大超过现在市场的需求量，这意味着2018-2020年间将来的3年间，因为线上过多的共管公寓供应，既定的出租收益不可能得以兑现了。房产再售方面的投资收益伴随着市场共管公寓的崭新供应数量而变得不确定。金边市因其已建成了众多的共管公寓，土地价格相对来说比较稳定。

当共管公寓的销售价格增长高于现金流以及决定其价值的共管公寓的投资收益时，投资者们就会过多投资共管公寓。而投资者们对于第二市场崭新的共管公寓的量的市场投放非常不确定，这一点也困扰着很多投资者们。

众多的共管公寓的开发项目对于一定时间内的出租是有租金收益保证的。租金收益率较低的一般是每年6-7%，有的高达20%。开发商保证3年包租——意味着不论该房产是否出租成功，开发商都会给购房者支付租金。

当开发商承诺的包租期限期满时，业主可能会决定出售该共管公寓。事实上，虽然市场上的共管公寓对外供应量大，但是租户还是会得不到共管公寓。因为没有了租金收入，这会导致购房者无法继续支付购房贷款从而别无选择只有卖房一条出路。

问题是：如果一段时间内，开发商包租的众多共管公寓同时期满时，那么众多的共管公寓在2018-2020期间将会重新投放市场，这会导致共管公寓价格降低。

鉴于海外人士是主要的高租金收入者，在过去的2-4年间，国内共管公寓供应量大，致使我们相信，第二市场上共管公寓供应量会继续增加，以满足人们对共管公寓的需求。






我们相信大部分已经出租或者购买了共管公寓的海外人士将会搬到市中心生活和工作。

然而，人口资料调查却打破了这一发现。柬埔寨现在的海外人士总数大约8万人，劳工部报道2015年仅有3万5000人申请工作，然而仅有2万5000人士的申请得以批准。

另一方面国内的房产的再次出售以及出租数量的增加，这意味着共管公寓投资将随之增加；然而，共管公寓的供应量却受到了限制。国内人士对共管公寓的需求对于柬埔寨的任何开发商来说都很重要，由于海外人士拥有建筑大楼（分层权），所以只有70%的海外人士有资格购买共管公寓。这意味着30%的共管公寓必须卖给当地的柬埔寨居民。

尽管柬埔寨人口剧增，但是据世界银行统计，柬埔寨人口以每年4%的速度增长，当地的购房者仍然很难买到共管公寓。大部分当地的购房者仍然要支付得起首付才能购买的起中高端的共管公寓，这意味着要有很多的现金收入。







2014年，Park Café消费者调查显示金边市的上班族中仅有1%工薪阶层，每月收入在2001到5000美元之间；6%每月收入在1001至2000美元之间。

VTrust在2015年做出了住房市场调查，显示：54%的受采访人士希望购房，每套住宅的净价格在3万美元至7万美元之间。相比之下，现在市场上40%的共管公寓每套标价低于7万美元。

还有，消费人群主要集中于购买土地房产。VTrust 调查发现9%的购房者选择购买共管公寓——尽管大家一直都喜欢购买土地房产。

共管公寓供过于求是由于中国的经济发展下滑，（除了亚洲的一些国家），这在另一方面也减少了对柬埔寨的投资。



来自Realestate.com.kh，柬埔寨的房地产之家