金边市住宅投资回报（1）

金边市周围有众多的开发项目，这是很好的投资机会。在众多投资好处中，最重要的一点是：首次投资2-5年内的租金回报率高达20%。


但是像Huttons CPL的房产专家——Sharon Liew说道：“总的来说，租金回报率高于20%的，这样的项目的真实性就值得怀疑了。”




然而，房产市场上住宅的投资回报率有的高于20%有的比这低。如果，您想买下住宅对外出租以此获得租金回报，那么您要考虑哪些因素来确保租金回报率如之前承诺的呢？

对于租金回报我们需要考虑哪些问题呢？

开发商会承诺投资者很多事情，但是如果你一不小心就会上他们的当。因此，为了保护您的投资利益，以下几件事情值得注意。

研究表明——在您和开发商以及房产管理者商量之前，第一件要做的事情就是要确保这个租金回报要和市场行情发展一致。因此，房产的位置，价格，条件以及房产以后的发展潜力都是要考虑的问题。


如果，某一个特定区域的房产将来需求量可能很大，那么这里值得投资。但是，如果开发商承诺的高租金回报率，其承诺存在潜在的变化性，那么您要深入调查研究。

签订好合同——如果您确定这个租金回报是会兑现的，那么请和中介，开发商以及房产管理人员代表签订合同。


认真检查其中的每一条合同条款，尤其是涉及到租金回报这方面的条款。否则，到时候您没有任何证据和他们抗衡。如果条件允许，可以求助金融顾问和法律顾问来见证这项合同的签订。

学会询问——要核实下该房产公司的综合实力。如果可以，了解下他们关于房产方面的计划和经济发展情况。


有时候，房产管理的前几年还是可以的，但是如果他们资金失衡或者住宅质量下降，那一切都将是个问题。确保他们对于每一期不同的项目都有自己具体的计划和研究方向。

怎样预算投资回报率？

现在，一切准备就绪，是时候计算您的投资回报了。但是怎样计算呢？有2种基本方法，主要取决于你是付现金还是通过金融贷款途径。

如果我们现金支付，那么怎样才能获得投资回报？

这可能是估算租金投资回报最简单的方法。您所要做的就是：将每年投资收入除以最开始预计的总投资额。


要注意一点：每年预计的投资收入是在扣除税收之后，而以前的总投资额包括成本：重建。

例如：如果你花了23万5000美元买了一套住宅，决定加上一些家用电器。这样您的成本价在24万5000美元左右。


如果你每月收取租客租金1800美元，那么你每年的收入是2万1600美元。但是您得每年支付0.1%的房产税以及14%的租金收入税。


花费大概是3259美元，这样您的租金收入回报在1万8342美元左右。

因此，您的房产对外出租收益比就是1万8341美元除以24万5000美元。那么您的投资回报率就是每年7.4%。

如果我是通过贷款方式来进行投资的，怎样才能算出投资回报率？

如果是通过贷款的方式来投资房产，那么这样的情况下，投资回报率率计算起来就会更复杂，但是还是可以计算出来的。

就以上为例：您购买了同一套住宅，银行给出的条件是这样的：最高可提供70%的贷款，20年利率为8.25%。


如果，您已经支付了30%，也就是说您的首付是7万500美元。再加上家用电器1万美元的费用。那么目前为止您的首付就是8万500美元。

接下来我们要做的事情是：将由贷款而产生的费用计算好。如果您贷款20年，固定利率是8.25%。这就意味着您每月需要支付1402美元。一年就是1万6824美元。

对于贷款估算这块，您可以使用贷款计算器！

我们还是要加上每年必须支付的税费，大约是每年在3259美元-1万6824美元之间。此刻，如果您的对外出租仍然是每月1800美元，减去您每年的支出费用，剩下的大概就是每月1517美元。

然后我们要做的事情就是将每年的利润除以最初的成本费用，来算出投资回报率。也就是说：1517美元除以80500美元，那么投资回报率是每年1.9%。